玉林市人民政府关于玉林市加快推进旧城区改造工作的实施意见

各县（市、区）人民政府，各开发园区管委，市政府各委办局：

为加快推进城市旧城区改造工作，进一步提升城市功能、改善人居环境、优化产业结构、完善公共配套设施，推进土地、资源、能源节约集约利用，不断深挖现有建设用地潜力，优化土地资源配置，根据有关政策，结合我市实际，现提出如下实施意见。

一、基本原则

（一）坚持市级统筹、城区主导。

市人民政府统筹指导全市旧城区改造工作，在政策制定和财政支出方面给予支持；成立玉林市旧城区改造工作领导小组，负责组织、协调全市旧城区改造工作。城区政府（含玉东新区管委，下同）负责旧城区改造项目的组织实施。

（二）坚持规划引领、科学实施。

加强规划在旧城区改造工作中的引领作用，市自然资源局以我市国民经济和社会发展规划和国土空间规划体系为依据，编制玉林城区旧城区改造专项规划。

（三）坚持分类推进、市场运作。

采取政府主导和自主改造并行的方式，根据年度改造计划分片分步合理推进旧城区改造工作，鼓励社会资金参与旧城区改造，参与改造的企业自担风险、自负盈亏。

（四）坚持公益优先、利益共享。

在改造开发中要优先安排一定比例用地，用于基础设施、市政设施、公益事业等公共设施建设，促进文化遗产和历史文化建筑保护。对涉及经营性房地产开发的改造项目，可根据实际配建保障性住房或公益设施，按合同或协议约定移交当地政府统筹安排。对参与改造开发，履行公共性、公益性义务的，可给予适当政策奖励。切实贯彻共享发展理念，鼓励旧城区土地使用权入单独或通过转让、合作等多种方式组建实施主体，充分实现利益共享。

二、科学规划，严格管控

加强规划在全市旧城区改造工作中的引领作用。

（一）旧城区改造专项规划。

旧城区改造专项规划由市自然资源局组织编制，编制工作应与国家相关法定规划、详细规划及相关专项规划相衔接，按照有关技术规范制定，明确全市旧城区重点改造区域、改造模式、总体规模、目标、时序、产业发展要求、历史文化保护要求等内容，同时划定旧城区改造单元，并上报市人民政府审批。旧城区改造专项规划还应当依法进行公示、征求公众意见。

（二）旧城区改造规划研究。

 1.规划内容。

旧城区改造规划研究由城区政府依据旧城区改造专项规划组织开展编制，成果需提交市自然资源局审查后报市人民政府审批。规划研究应符合旧城区改造专项规划和有关技术规范要求，并按市自然资源局相关要求和数据进行测算，充分与控规相衔接，通过改造补足区域设施缺口，坚持以公共利益优先、各方共赢，保护和传承城市文脉的编制原则。规划研究内容应包括：具体旧城区改造项目改造范围、功能布局、规划指标、开发时序、交通影响评估、公共服务设施、历史文化保护、市政设施等内容，以及结合改造范围实际情况需要规划研究的其他内容。经审查批准的旧城区改造规划研究作为启动控规修编的依据，待控规修编完成后可按规划实施。

2.改造单元范围划定。

结合玉林市控规编制实际情况，为便于统筹区域公共服务配套设施，原则上以控规编制单元作为统筹研究公共配套、市政配套、交通承载力的基本单位。旧城区改造单元是按照有关技术规范，综合考虑道路、河流等自然要素所划定的具有一定面积、相对成片的旧城区改造区域，旧城区改造单元应该是一个完整的功能单元，原则上不小于50亩，需与已批控规划定的街坊相一致。

一个控规单元可包含多个旧城区改造单元，一个旧城区改造单元可以包括一个或多个旧城区改造项目。

三、科学划定改造范围

根据分类管理原则，旧城区改造项目可分为综合整治类、拆除重建类、局部加建类等，其中“拆除重建类”改造适用本实施意见。

本实施意见所指旧城区改造范围，是指符合国家、自治区、玉林市有关旧城区改造政策要求，在玉林市城市总体规划建设用地范围内具有以下情形之一的区域：

（一）人居环境恶劣、环境污染严重、存在重大安全隐患。

（二）国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业用地；不符合安全生产和环保要求的用地：“退二进三”或“退城进园”的产业用地：经政府认定的停工停产工矿用地、工业内部闲置地。

（三）布局散乱、设施落后，城市基础设施和公共设施亚需完善，规划确定改造的老旧城区等。

（四）其它经市人民政府认定属于城市旧城区改造的情形。

为保证规划的完整性，拟改造地块可涉及少量新增建设用地，但新增建设用地面积原则上不得超过拟改造地块总用地面积的10%。

四、合理确定改造方式

旧城区改造方式分为政府主导和自主改造两种方式，在符合法律、法规和自治区、玉林市相关政策规定的范围内，在地方政府的监督下实施改造。

（一）政府主导方式：是指政府出资或通过公开方式引入社会资金对旧城区改造项目地块组织实施土地熟化。政府主导分两种模式。

1.政府出资进行改造。是指由财政部门筹集资金，通过土地收储的形式对旧城区改造单元进行土地整理，待土地整理完成后，向社会公开出让。

2.政府引入社会资金进行改造。是指在旧城区改造项目发布征收公告前，政府通过公开招标等方式，征集旧城区改造项目的土地熟化投资人（以下简称“熟化人”)，由熟化人出资给政府用于征收补偿安置及土地上的“三通一平”（即路通、水通、电通和场地平整）。在公开征集熟化人的基础上，为保障投资人权益，按照“谁投资，谁受益”的原则，规定只有获得熟化人资格的，才能参加旧城区改造项目征收补偿完毕后土地的正式土地“招拍挂”活动。

（二）自主改造方式：是指由旧城区改造范围内原权利主体或取得原权利主体房地产权益的市场主体，对该旧城区改造单元进行自主改造开发。   

1.原权利人自行实施。包括旧城区改造范围内的单一权利主体自行实施，或多个权利主体通过自主、联营、入股、转让等多种方式将房地产权益转移到一个权利主体后由其实施。

2.市场主体单独实施。旧城区改造范围内的原权利主体将房地产权益转移到非原权利人的单一市场主体后由其实施。

3.自主改造方式相关规定及实施细则另行制定。

五、规范实施程序

（一）政府出资模式实施程序。

1.编制旧城区改造规划研究。

由城区政府组织开展编制田城区改造规划研究，市自然资源局负责指导编制工作，编制成果提交市自然资源局审查后报市人民政府审批。

2.确定旧城区改造年度计划。

由城区政府编制本辖区年度旧城区改造项目计划报市住房城乡建设局，市住房城乡建设局征求相关部门意见后报市人民政府审定，作为推进实施旧城区改造项目的依据。

3.确定前期调查蓝线。

市自然资源局指导城区政府确定年度旧城区改造项目的前期调查蓝线图。

4.列入国民经济与社会发展计划。

玉州区、福绵区人民政府将拟改造项目相应向本级人大申请列入年度国民经济和社会发展计划：玉东新区管委将拟改造项目申请列入市级年度国民经济和社会发展计划。

5.编制项目实施方案。

城区政府负责开展前期调查和测算项目房屋征收补偿资金，编制旧城区改造项目前期调查报告和旧城区改造项目实施方案。

6.出具改造项目用地红线。

市自然资源局出具项目征收用地规划条件和规划用地红线图。

7.开展征收及收储。

城区政府依法依规开展房屋征收工作，土地储备部门根据相关规定开展土地收储工作。

8.土地出让。

市自然资源局依据土地评估结果、土地取得成本、供地政策和土地市场行情等，综合确定土地出让起始价，制订国有建设用地使用权公开出让方案，报市土地收购储备与供应审批委员会审核确定，经市人民政府批准后，以公开招标拍卖挂牌方式确定土地使用权人。

（二）政府引入社会资金模式实施程序。

1.编制旧城区改造规划研究。

由城区政府组织开展编制旧城区改造规划研究，市自然资源局负责指导编制工作，编制成果需提交市自然资源局审查后报市人民政府审批。

2.确定旧城区改造年度计划。

由城区政府编制本辖区年度旧城区改造项目计划报市住房城乡建设局，市住房城乡建设局征求相关部门意见后报市人民政府审定，作为推进实施旧城区改造项目的依据。

3.确定前期调查蓝线。

市自然资源局指导城区政府确定年度旧城区改造项目计划的前期调查蓝线图。

4.列入国民经济与社会发展计划。

玉州区、福绵区人民政府将拟改造项目相应向本级人大申请列入年度国民经济和社会发展计划：玉东新区管委将拟改造项目申请列入市级年度国民经济和社会发展计划。

5.编制项目实施方案。

城区政府负责开展前期调查和测算项目房屋征收补偿资金，编制旧城区改造项目前期调查报告和旧城区改造项目实施方案。

6.出具改造项目用地红线。

市自然资源局出具项目征收用地规划条件和规划用地红线图。

7.公开招标征集熟化人。

市住房城乡建设局组织市自然资源、财政等相关部门对城区政府编制的熟化人招标文件进行初审后，报市旧城区改造工作领导小组，由市政府分管副市长或副秘书长召集相关部门审议，审议通过后城区政府委托招标代理机构进行征集熟化人招标工作，并发布《征集旧城区改造土地熟化投资人公告》。有意向的投资人可向城区政府报名并缴纳投标保证金（保证金按照不超过拟进行土地熟化项目征收补偿资金的10%计算）参与投标。   

在公告期结束后，城区政府从市住房城乡建设局建立的旧城区改造项目评审专家库中随机抽取专家，招标代理机构组织对投标参与人的材料进行资格审核和评标。确定中标人后，招标代理机构发出《熟化人中标通知书》，中标人同时自动获得熟化人资格。城区政府与中标的熟化人签订《旧城区改造公开征集土地熟化投资人项目投资合作协议》，约定熟化资金支付进度、熟化时限、熟化人须参与熟化土地竞买等具体内容。中标的熟化人其投标保证金转为熟化人履约保证金：未中标的，投标保证金予以退还。

城区政府将《熟化人中标通知书》及《旧城区改造公开征集土地熟化投资人项目投资合作协议》报市住房城乡建设局备案。

8.熟化人履行出资义务。

熟化人按《旧城区改造公开征集土地熟化投资人项目投资合作协议》要求，按照征收工作进度，向城区政府提供资金用于所竞得项目的房屋征收补偿及熟化相关费用。

9.开展项目房屋征收工作。

城区政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）和相关规定，负责编制补偿安置方案、按行政管理权限作出征收决定并公告、组织签订补偿安置协议；下达补偿决定、申请司法强制执行，开展“三通一平”等工作，使地块成为“净地”。市发展改革委、市自然资源局、市住房城乡建设局等部门给予大力支持和配合。

10.核定成本和规划条件。

房屋征收补偿完毕后，城区政府编写项目征收情况报告、核定土地成本。项目涉及分期出让的，由城区政府和市财政、自然资源部门负责制定土地成本分摊方案，报城区政府审核确定，按照分摊方案对各期成本进行分摊，作为当期土地成本建议的依据。在最后一期土地出让时，按实际剩余成本予以核定。规划部门应根据各法定规划及规范要求，综合考虑各相关单位的意见出具项目规划条件意见书。

11.土地出让。

市自然资源局核定净地项目出让规划蓝线图并委托开展地块勘测和评估工作，依据土地评估结果、土地取得成本、供地政策和土地市场行情等，综合确定土地出让起始价，制订国有建设用地使用权公开出让方案，报市土地收购储备与供应审批委员会审核确定，经市人民政府批准后，以公开招标拍卖挂牌方式确定土地使用权人。

12.土地竞买条件。

原则上只有具备玉林市旧城区改造项目同年度熟化人资格的，才能参与竞拍该项目地块的土地使用权，且符合条件的熟化人应不少于三个（含三个)，若符合条件的熟化人不足，应将资格范围按先后顺序扩大至相邻年度：市住房城乡建设局负责提供相应年度熟化人清单，由该项目所在城区政府负责通知符合条件的熟化人参与本次旧城区改造项目的土地“招拍挂”活动。城区政府向市自然资源局核发土地竞买人资格证明相关材料，并报市住房城乡建设局备案。

13.熟化人相关权利义务。

（1）熟化人必须参与其中标的熟化项目土地“招拍挂”的竞买活动，不参与竞买或虽然参与但是存在故意行为造成土地出让不成交的，熟化人缴纳的履约保证金不予退还，还应承担土地出让前期工作费用及《旧城区改造公开征集土地熟化投资人项目投资合作协议》中所约定的违约责任。项目出让后，竞得所参与熟化项目地块土地使用权的熟化人，城区政府按约定返还土地熟化资金本金（不计利息）；未竟得土地的，除返还土地熟化资金本金外，另按一年期贷款市场报价利率，以实际占用熟化资金金额和时间计算补偿金予以补偿。补偿金由土地竞得人承担。

（2）《旧城区改造公开征集土地熟化投资人项目投资合作协议》需约定熟化完成时限，并明确因熟化人原因导致逾期未完成的违约责任；同时，也明确因城区政府原因违约未完成责任时，熟化人可以按协议约定退出。

14.土地出让金缴纳。

纳入旧城区改造的所有项目，土地出让金全部上缴市国库，土地出让金和项目税收的具体分配方案另文下达。

15.土地开发建设。

土地使用权人在城区政府的指导、配合和监督下，开展土地开发建设工作，并履行对被征收人的回迁安置责任。  

 六、鼓励措施

（一）为调动城区政府参与旧城区改造的积极性，旧城区改造项目土地出让收入扣除土地出让成本、报批费用并按规定计提各类资金后的收益按一定比例划归项目所在城区政府（具体分配比例另文下达），由城区政府用于旧城区改造项目和修建改造项目周边的市政基础设施、公共服务设施建设等用途。

（二）符合条件的旧城区改造安置用房，按照现行财政部、国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的规定执行。

七、切实加强项目监管

（一）优化旧城区改造规划建设布局。旧城区改造用地须符合控制性详细规划和相关专项规划要求，同时为保持规划的完整性，推进低效土地集约节约利用，可通过土地置换方式优化地块位置及范围。列入旧城区改造范围的片区涉及国有资产处置的，应当按照国有资产管理有关政策法规及规范性文件进行处置：涉及拆除既有人民防空工程的，应依法申办拆除审批手续；涉及文化历史文物范围的建（构）筑物，应先征询市文化主管部门意见。

（二）政府引入社会资金改造应严格按照规划的要求进行。

对规模较大、征拆难度较高的宗地，可按“整宗公告、分期熟化、分期出让”原则，根据熟化情况分宗出让。熟化人及政府有关部门要依法依规加快推进项目各项前期工作，要严格执行征收补偿政策，不得擅自提高规划指标、补偿安置标准。要严格按照有关规定核定项目征收成本和土地出让各项费用，不得擅自减免按规定应缴纳的费用。

（三）加强旧城区改造过程中土壤管理。根据《中华人民共和国土壤污染防治法》要求，存在土地用途变更为住宅、公共管理与公共服务用地等需开展土壤污染状况调查情况的，需按相关标准规范开展土壤污染状况调查。土壤污染状况调查报告应当报市生态环境局，由市生态环境局会同市自然资源局组织评审。

（四）加强项目转让监管。城区政府要严格监督熟化人按照已签订的《旧城区改造公开征集土地熟化投资人项目投资合作协议》完成中标项目的土地熟化工作。中标的熟化人不得擅自转让旧城区改造项目、变更法人和股权，如确需转让项目、变更法人和股权的，必须报城区政府批准后方可实施，未经批准擅自转让旧城区改造项目、变更法人和股权的，城区政府应终止《旧城区改造公开征集土地熟化投资人项目投资合作协议》，没收熟化人缴纳的履约保证金。

（五）完善退出机制。采用政府引入社会资金模式进行改造的项目，对因熟化人资金不到位和自身管理不善等原因，造成项目征收补偿安置工作受到影响的，城区政府对熟化人的履约情况进行评估，终止《田城区改造公开征集土地熟化投资人项目投资合作协议》，没收熟化人缴纳的履约保证金，待熟化地块出让后返还其前期投入资金本金，不计利息、不给予补偿。为加快我市旧城区改造工作，签订《旧城区改造公开征集土地熟化投资人项目投资合作协议》两年内未开展土地熟化的项目，城区政府与熟化人终止协议。

八、加强组织领导

（一）提高认识，强化责任。加快推进旧城区改造是市委、市人民政府作出的重要决策，是实现城乡统筹和区域统筹发展的必然要求，各部门、各单位要高度重视，把这项工作切实摆在重要位置，明确职责任务，组织协调好各方面力量，及时解决遇到的问题和困难，努力把好事办好、实事做实。

（二）加强领导，统筹协调。城区政府要成立熟化项目建设指挥部，并确定一名责任领导作为总负责人。市住房城乡建设局要强化对城区政府的旧城区改造实施工作的指导、协调和监督，加快推进项目实施。对在城区政府层面不能解决的问题，要及时上报市旧城区改造工作领导小组研究。

（三）齐抓共管，形成合力。市旧城区改造工作领导小组统筹，研究解决旧城区改造项目推进中遇到的热点、难点问题，同时协调督促各单位加快履行管理工作职责。

（四）严格准入资格，建立“黑名单”制度。市住房城乡建设局应逐步建立熟化人“黑名单”制度，严格熟化人准入资格。

九、近期实施意见

旧城区改造专项规划编制完成前，在充分论证旧城区改造项目区域与新的国土空间规划管理要求不存在矛盾冲突的前提下，可根据现有控规结合低效用地专题规划，统筹研究划定旧城区改造单元范围、编制旧城区改造规划研究，待控规修编完成后可按规划实施。

十、附则

（一）公开征集熟化人，是指在玉林城市的旧城区改造项目正式发布征收公告前，由城区政府以公开招标等方式，征集土地熟化人，由熟化人出资给政府用于征收土地和房屋，土地和房屋征收完毕后，再完成土地上的“三通一平”工作。征地拆迁完成并对土地实施“三通一平”后，土地将进入“招拍挂”出让程序。

（二）熟化人，是指全业提供资金给政府在未完成征地拆迁的生地上开展土地和房屋征收，完成“三通一平”工作，由生地变成熟地，这样的企业，称为熟化人。

（三）本实施意见自印发之日起施行，有效期至2025年12月31日止。此前已有的旧城区改造政策与本实施意见不符的，以本实施意见为准。

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                                                        2020年3月16日